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trattato enciclopedico sui documenti necessari per comprare e vendere

trattato enciclopedico sui documenti necessari per comprare e vendere

A volte mi dimentico che avere un blog mi da la possibilità di scrivere tutto quello che voglio senza limiti di parole.. Ecco qua il trattato enciclopedico sulla documentazione necessaria da avere/richiedere/verificare quando comprate o vendete casa!

Ringrazio per l’aiuto il notaio Elisabetta Miraglio e la dott.ssa Francesca Moretta.

Quando decidete di vendere la vostra casa o quella della nonna, vi suggerisco di fare delle verifiche qualora qualcosa non vi torni guardando i documenti, anche quando vi dicono “è tutto a posto”..voi controllate, e ve lo dico perché veniamo da una tradizione di gente abituata a fare le cose e poi aspettare un condono per sanare l’abuso, di aprire una finestra “tanto che fastidio dà”, buttare giù muri “a casa mia faccio cosa voglio”..spesso in buona fede e per ignoranza bonaria…ma negli ultimi tempi le cose sono molto cambiate perché condoni non ne fanno più, perché oggi è tutto telematico, perché se devi fare un mutuo viene un tecnico (il perito della banca) che è responsabile di quello che certifica e se c’è un abuso insanabile, non vi fa vendere/acquistare il bene.

So che in tantissime/i vi lamentate di prendere fregature e date la responsabilità alle agenzie, spesso è vero MAAA e c’è un maa, le cose devono cambiare nella forma e nella sostanza, devono arrivare dall’alto delle regole precise dove i proprietari si assumono la diretta responsabilità di ciò che fanno e di ciò che dichiarano e non possono più commettere abusi. Ci vuole l’obbligo di dotare le case di un certificato che ne attesti la regolarità, esattamente come hanno fatto per la certificazione energetica, una sorta di patentino obbligatorio per vendere da consegnare al nuovo proprietario.

Non è corretto dare -sempre- la colpa all’agente immobiliare, perché tutte le verifiche che leggerete qui sotto, che ci sono da fare, dipendono moltissimo dalle dichiarazioni del proprietario che a volte non sa, non ricorda, o fa il furbo e finge di non sapere sapendo!

Se avete cose interessanti ed utili da aggiungere, siete benvenute nei commenti!

  1. ATTO di Provenienza

E’ un documento pubblico che rappresenta la carta d’identità dell’appartamento o di altro bene (cantina, box auto, terreno…etc), è il documento ufficiale che attesta la proprietà, la descrizione, i dati catastali, da chi e quando è stato comprato. Rappresenta la storia della casa. Oltre ai dati catastali (poi vi spiego cosa sono), ciò che identifica un immobile sono i confini indicati in atto e servono a fare una doppia verifica, verrà indicato “immobile confinante con proprietà Rossi, corridoio comune, sottosuolo…etc”, prestare attenzione anche a ciò che può essere indicato in riferimento a parti comuni di cui si ha l’uso esclusivo ( pensiamo a porzioni di pianerottolo, terrazze, porzioni di lastrico solare, locali a uso cantina di cui non viene trasferita la piena proprietà)

I confini sono importantissimi specie con riferimento a locali sottotetto o cantine, perché purtroppo molto spesso i locali che l’attuale proprietario utilizza non sono poi quelli di cui è realmente proprietario e ciò potrebbe causare al nuovo acquirente problemi legali per riappropriarsi della sua cantina, oggi occupata da un altro condomino o banalmente trovarsela piena e dover pagare lo smaltimento.

Quando vi dicono, “l’atto non glielo faccio vedere perché è un documento originale ufficiale privato”, ecco proprio no! Quello che ha il proprietario di casa è una copia ed è un documento pubblico che deve/può essere visto da chiunque sia interessato all’acquisto/vendita proprio perché contiene delle informazioni fondamentali

IN CASO DI SUCCESSIONE:

Se c’è una successione non basta avere in mano la dichiarazione di successione, ma bisogna sempre partire da un acquisto con atto notarile, anche se molto datato.  Eventuale pubblicazione di testamento, se esistente.  Accettazione dell’eredità (se si procedere con l’accettazione tacita in occasione del nostro atto, occorre il certificato di morte del defunto).

 

2.VISURA CATASTALE

La visura catastale deve essere recente, è una scheda tecnica dove vengono indicati i dati catastali degli immobili, i soggetti a cui è intestato il bene. Qualora la visura catastale indichi un proprietario diverso rispetto a quello indicato in atto, ai fini della proprietà ,quello che fa fede è la Conservatoria dei Registri immobiliari, il luogo dove sono depositati gli atti originali (ecco perché la vostra è una copia definita “conforme all’originale”), potrebbero aver dimenticato di fare la voltura catastale. Il catasto ha valenza principalmente fiscale, è legato all’agenzia delle entrate e indica la possidenza fiscale del bene e le imposte ad esso legate da pagare, per esempio l’IMU e la TARI (tassa rifiuti).

visura catastale recente proprio perché se le procedure avvengono correttamente, porta traccia, di modifiche successive all’acquisto con tanto di pratiche depositate e registrate che poi andremo a verificare importantissima perché possiamo vedere, anche incrociando i dati con la planimetria depositata in catasto, se siano stati fatti lavori che richiedono – oltre i provvedimenti urbanistici e relative autorizzazioni comunali – la presentazione di una nuova planimetria aggiornata. L’esempio pratico è quando si acquista un immobile che successivamente verrà ristrutturato e quindi modificata la disposizione interna. Quelle modifiche non saranno ovviamente indicate sull’atto di acquisto ma saranno registrate sulla visura catastale e sulla nuova planimetria catastale con tanto di pratiche con numero di protocollo regolarmente registrate e a vostra disposizione per un consulto e per una verifica.

 

3.PLANIMETRIA catastale

Viaggia in parallelo con la visura, controllare bene se corrisponde allo stato di fatto, rispetto a ciò che abbiamo visto in loco, visitando l’appartamento o qualcosa non ci torna

attenzione quando ci sono terrazzi chiusi, verande, sottotetti, mansarde e soppalchi. Chiedete sempre e verificate con la documentazione se i lavori sono stati regolarmente eseguiti, le altezze sotto e sopra i soppalchi devono essere a norma di legge (2,70mt per le stanze meno per corridoi di passaggio bagni e angoli cottura). Se un soppalco è regolarmente licenziato (= ha i requisiti per essere dichiarato abitabile o uso deposito o arredo)lo trovate disegnato sulla planimetria. Se non è tracciato…insospettitevi e verificate perché probabilmente non è stato dichiarato perché non avendo i requisiti non sarebbe stato approvato e in quel caso va demolito (si demolito!).

Le mansarde hanno una altezza massima/minima consentita, da una certa altezza vanno chiuse con mobili arredo o con pareti fisse.

 

  1. CERTIFICAZIONE ENERGETICA E IMPIANTI

E’ obbligatorio dotare gli immobili del certificato di dichiarazione energetica. Non obbliga a rientrare in determinate caratteristiche, certifica solo lo stato dell’arte. E’ un documento che viene redatto da un tecnico abilitato che facendo un sopralluogo effettua un rilievo delle superfici, della dimensione delle finestre, delle caratteristiche del tipo di riscaldamento e attraverso un sistema regionale, indicando i dati da lui rilevati, vengono in automatico i valori del certificato.

E’ importante che venga eseguito a regola d’arte perché qualora fosse sballato, l’atto di acquisto/vendita diventa nullo.E’ impossibile pensare che immobili non recenti, possano godere di grandi risparmi energetici anche se hanno i doppi vetri, quindi non spaventatevi se la classe energetica dovesse essere bassa. Le case d’epoca hanno delle altezze interne e delle caratteristiche troppo distanti dai nuovi criteri imposti nelle nuove costruzioni.

Per quanto riguarda gli impianti, non è obbligatorio che gli impianti siano conformi, ma un atto preciso indica se c’è o meno garanzia circa la conformità degli stessi, con eventuale consegna tra le parti dei relativi libretti d’uso, certificati etc. Non c’è l’obbligo di certificazioni pregresse perché vanno fatte da chi esegue i lavori e non sempre sono soggetti reperibili e nessun tecnico serio si assume la responsabilità di certificare un lavoro che non ha eseguito e non può provare come è stato fatto.

 

5. VERBALI DI ASSEMBLEA, SPESE CONDOMINIALI, REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

I verbali dell’ultima assemblea ci servono per capire se ci sono dei lavori deliberati o di futura delibera, possiamo vedere se il condominio ha delle cause in corso, se ci sono condomini morosi.

E’ importante sapere che con il trasferimento di proprietà (vendita o acquisto), la responsabilità e lo stato del condominio, viene trasferito con tutto al nuovo proprietario quindi, qualora ci sia qualcosa di pregresso esempio una causa non ancora chiusa, e vogliamo che questo rimanga responsabilità onerosa del vecchio proprietario, va specificato.

Il giorno dell’atto dovete consegnare (se vendete) o farvi consegnare (se acquistate) la ricevuta a saldo delle spese rilasciata dall’amministratore. Se per esempio sono state fatte spese straordinarie che hanno un pagamento dilazionato, va comunque fatto il saldo prima dell’atto proprio perché va chiusa la posizione. Con l’atto dovete partire da un punto zero, a meno che ci siano accordi diversi.

Il regolamento di condominio non ce l’ha quasi nessuno, però, se riuscite a reperirlo è bene leggere cosa c’è scritto. Per esempio se acquistate una casa per farci airbnb, guardate che non sia vietata l’attività alberghiera o di b&b perché poi non ve lo fanno fare!

 

  1. PRATICHE COMUNALI

Qualora stiate comprando/vendendo una casa che è stata ristrutturata, fatevi consegnare il dossier della pratica presentata in comune devono tutte essere timbrate e con un numero di protocollo. Verificate che sia stata data una “fine lavori” e che non ci sia niente di irregolare e che ci sia la ricevuta del pagamento degli oneri. Fatevi aiutare in questa fase da un professionista (architetto, ingegnere, geometra) che sia in grado di verificare che tutto sia stato eseguito correttamente. Tante pratiche sono delle autocertificazioni che non vengono controllate, quindi non è detto che seppur presentate e protocollate siano corrette.

 

7.AGIBILITA’/ABITABILITA’

Precisamente l’abitabilità, come veniva chiamata prima degli anni 60, nasce nel 1934.

Prima di questa data non interessava a nessuno che gli immobili garantissero condizioni di vita decorose e salubri.

Le costruzioni ante 1934 non avranno pertanto alcun requisito in tal senso da dimostrare (salvo modifiche successiva rilevanti, vedi più avanti)

Dal 2001 la legge chiarisce che abitabilità e agibilità, termine più moderno che nel frattempo si era aggiunto con riferimenti normativi un po’ confusi, sono da intendere come sinonimi.

Spesso non c’e’ ,perche’ non era una discriminante.

Spesso si fa riferimento all’ “Ante 67 “ come se tutto quello costruito prima fosse lecito. Non e’ propriamente cosi’, certamente su immobili antecedenti a questa data c’e’ una maggiore tolleranza perche’, spesso e’ impossibile reperire documentazione cartacea a volte scolorita a volte addirittura persa chissa’ dove. Le pratiche si catalogavano a mano in dei registri..provate ad immaginare il delirio.

Il discorso dell’ante 67 è un pochino più complesso e sinteticamente può dirsi che per gli immobili ante 67 ciò che non dobbiamo indicare è il provvedimento autorizzativo originario alla costruzione.

Oggi c’e’ l obbligo di presentare la richiesta di agibilita’ per accatastare questo riguarda gli immobili di nuova costruzione e gli immobili, anche molto datati, che però abbiano avuto interventi di ristrutturazione importante o recuperi a fini abitativi ( es. un sottotetto). Come indicazione generale possiamo dire che per interventi autorizzati con SCIA dal 2013 in poi si chiede l’agibilità.

Immobile si può vendere anche privo di agibilita’ ? Assolutamente si, non è un limite alla commerciabilità del bene, a differenza dei provvedimenti autorizzativi ai lavori, che devono sempre essere perfetti.

Devo pero’ dirtelo e’ un mio obbligo se non viene detto nulla, si dà per scontato che ci sia. In atto bisogna prendere una posizione a riguardo e  mettere nero su bianco se ci sia o meno l’agibilità, in modo che nessuna delle due parti possa poi svegliarsi e chiedere magari risarcimento (“aliud pro alio” – mi hai venduto una cosa per un’altra) perchè gli era stata taciuta questa informazione importante.

Certificato di agibilita’ per lavori importanti su vecchi immobili o per le nuove costruzioni, dal 2016 non occorre più un certificato rilasciato dal Comune ma basta una SCIA ossia io segnalo che ho i requisiti per l’abitabilità. Avrò un protocollo e una data di comunicazione, e la indico in atto. Vale proprio come un certificato.

Se non c’e’ si puo’ richiedere? Si, si può provare a richiederla ma non si è certi dei tempi in cui si possa avere risposta dal Comune. Per questo in atto si può inserire una clausola in cui il venditore si impegna a farsi carico del rilascio, a sua cura e spese.

In alcuni casi agibilita’ parziali perche e’ un documento che dovrebbe avere il palazzo intero e se manca si puo’ richiedere parziale sul nostro appartamento.

Si. E infatti attenzione che il certificato di agibilità che ci forniscano non sia parziale nel senso che non riguarda il nostro appartamento 🙂

Quando manca l’Agibilita’ su recenti costruzioni, verificate che sia volontaria il fatto di non richiederla perché certifica i requisiti adeguati: ad esempio un c 3 senza agibilita’ di recente costruzione, magari non è stata richiesta perche’ mancano i requisiti antincendio e quindi non l’avrebbero ottenuta. In questo caso secondo me il bene è commerciabile ma vale di meno.

 

TUTTO CHIARO?

Se avete dei dubbi…sono qui

 

 

 

Ciao amiche coome vaa? Sono Elisabetta, ho 44 anni, due bimbe, un compagno. Sono agente immobiliare (casabaseimmobiliare) da tantissimi anni , ho un sogno, di costruire un nuovo mondo immobiliare che parli di case in modo diverso. Con il mio BLOG in-sta-casa voglio aprire le porte di questa meravigliosa community nata su instagram attraverso il mio profilo e ogni giorno si arricchisce, offrirvi ispirazione per arredare le vostre case e informazioni utili sul mondo immobiliare. Accomodati!

Commenti (1)

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    pamela

    Grazie Elisabetta per i tuoi interessanti articoli! Tii vorrei chiedere se per l’acquisto di casa in costruzione (quasi ultimata) è necessario per legge farsi fare la fideiussione dalla società che costruisce?

    rispondere

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